降房價去庫存？濟南有點兒懸！庫存消化周期僅為5個月

　　日前閉幕的中央經濟工作會議明確，去庫存是明年經濟社會發(fā)展五大任務之一，并提出鼓勵開發(fā)商適當降低房價等具體要求。近一年來濟南商品房市場處于供求平衡狀態(tài)，業(yè)內人士據此分析，濟南的降價空間不大，政策將更多引導開發(fā)商明年往低價跑量上做文章。

　　焦點一：濟南房價會降嗎?商品住宅供求比例平衡，去庫存周期僅為5個月

　　中央經濟工作會議中明確，要鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，以及取消過時的限制性措施。由此看來，鼓勵降價的前提仍是順應市場。目前濟南的商品房市場如何?

　　樓市數據機構克而瑞濟南房價點評網以及世聯(lián)怡高濟南機構的數據均顯示，目前濟南樓市庫存消化周期在5個月左右，在同類型城市中并不高，庫存消化壓力較小。

　　商品住宅供求比數據則帶來了更多的信息。供求比是供應和需求的比值(一般供應為新增供量，需求為當期成交量)，一般來說，該比例在0.8-1.2之間，供求較為平衡;供求比大于1.2，市場呈現供大于求;供求比小于0.8，市場呈現供不應求。克而瑞濟南房價點評網數據顯示，2015年1月至11月的平均商品住宅供求比為1.00，也就是說，今年以來濟南商品住宅供求平衡。

　　但從趨勢上來看，不斷增加的供應量不容忽視。來自國家統(tǒng)計局的數據顯示，近4個月濟南房價一直保持微幅上漲，這種趨勢對于跑量來說并不是好兆頭。

　　關于鼓勵房地產開發(fā)商降低房價的提法，分析人士稱，對于一二線城市來說，需求較為穩(wěn)定，庫存相對于三四線城市較小，因此降價空間也不會很大。在目前的濟南來看，其實是鼓勵明年堅持低價跑量的做法，2015年樓市回暖明顯，這樣一個新政策，將對明年房企的定價策略產生積極影響。

　　焦點二：咋幫農民工購房?宅基地使用權或可抵押貸款

　　根據中央經濟會議內容，此次去庫存任務中農民顯然被擺到了更為重要的位置，不僅要求通過農民工市民化帶來更加有效購房需求，還將公租房擴大到農民工等非戶籍人口。

　　增加農民對購房的直接需求，要在首付和貸款方面做文章，政策方面正在嘗試新渠道。業(yè)內人士介紹，目前全國近300個縣(市、區(qū))已經通過農村兩項權利的抵押貸款試點。具體來說，一部分試點城市區(qū)域允許以農村承包土地(耕地)的經營權抵押貸款，另一部分試點城市區(qū)域允許以農民住房財產權(含宅基地使用權)抵押貸款。本報17日曾報道過，農民工買房有首付、貸款、農村權益等三大困難，農村宅基地使用權、土地承包經營權能夠抵押貸款在很大程度上可以解決農民進城買房的難關。

　　該人士表示，一旦濟南相關縣區(qū)成為試點將對農民購房起到促進作用。