◆今年的全國兩會《政府工作報告》提出,住房保障逐步實行實物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉,把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房……這些信息似在鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商盡快變身為“包租公”。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),泰安的開發(fā)商因出租回籠資金慢、裝修和維護(hù)投入資金過大等現(xiàn)實問題,轉(zhuǎn)型當(dāng)房東的熱情并不高。
□ 本報記者 王佳聲 劉培俊 本報通訊員 佟 寧
樓市新政引市民期待
新建商品房在出售前予以出租,讓不少城市無房戶,特別是剛工作的年輕人看到了租住新房的希望。
“我覺得這種方式挺好,可以先花同等的租賃費長期租住新房子,待首付湊齊再將房子買下,確實是個不錯的主意�！�3月7日,泰安80后市民小鞏告訴記者,他在泰安市工作了3個年頭。最近因租房合約到期,房東要將房子收回出售,小鞏不得不再次尋找租賃房源。
“依我的經(jīng)濟(jì)實力,目前買房比較困難,只能暫時租房了�！毙§栒f,現(xiàn)在的租房費用越來越高。如今條件好一點、交通便利一點的二居室,租金大約在每月1200元以上,加上水電氣暖費用,月租金實際高達(dá)1500元,幾乎相當(dāng)于他半個月的收入。
“如果用公積金還房租的政策能盡快落地,那就再好不過了�！毙§栒f,使用公積金租房減輕租房壓力,可以讓手頭一下子寬裕起來,集中精力湊足買房首付款。
對樓市新政充滿期待的,還有泰安的房產(chǎn)中介公司。根據(jù)國家統(tǒng)計局泰安調(diào)查隊提供的數(shù)據(jù)顯示,截至1月份,泰安二手住宅成交量連續(xù)5個月同比下降。“一周租不出去兩套房,店門開著跟關(guān)著差不多�！痹陟`山大街一家二手房中介公司,經(jīng)理劉女士告訴記者。
業(yè)務(wù)慘淡,迫使房屋中介公司另尋新路,而新房進(jìn)入租賃市場的消息讓不少中介公司看到了新的業(yè)務(wù)增長點�！耙酝镜臉I(yè)務(wù)服務(wù)對象多半為年輕人。樓房質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境是年輕人租賃房屋的首要考慮因素,而這一點恰好說明進(jìn)入租賃市場的新房有很廣闊的市場前景。”山東魯房置換泰安分店店長李光第說,如果新房能進(jìn)入租賃市場,中介公司順利承攬包租業(yè)務(wù),絕大多數(shù)租賃客會主動上門尋找房源,這有望改變中介市場不景氣的局面。
開發(fā)商“變身”有顧慮
市民對樓市新政充滿期待,而開發(fā)商卻對轉(zhuǎn)型“包租公”存有顧慮。采訪中,不少開發(fā)商表示,在政府扶持政策不明朗的情況下,不敢試水當(dāng)“包租公”。
“開發(fā)商從老板變身‘包租公’,這轉(zhuǎn)變還是很有挑戰(zhàn)性的�！碧┌操Y深房產(chǎn)分析師王曉飛說,對開發(fā)商而言,成本回收是首位的�！伴_發(fā)商建設(shè)商品房已經(jīng)投入不少資本,如果進(jìn)入租賃市場,必然要增加裝修費�！蓖鯐燥w說,房屋要進(jìn)入租賃市場,首先要配置齊全,一套房裝修下來至少七八萬元,一幢樓算下來投資太大。
從賣房到租房的轉(zhuǎn)變,開發(fā)商最為擔(dān)憂的是回籠資金慢。目前泰安市區(qū)內(nèi)一套40萬元左右的普通住宅,月租能達(dá)到1500元左右已經(jīng)很不錯了。
“我們本來資金缺口就很大,如果把資金投放鏈條拉長,靠出租回籠資金,我們承受的資金風(fēng)險太大了。”泰安市長城路某開發(fā)商銷售經(jīng)理說,租賃房屋需要配備管理人員,這又要增加一項成本支出。
一些開發(fā)商也有擔(dān)憂�！坝袌蟮婪Q,去年泰安庫存的商品房達(dá)到18988套,如果存量房源全部進(jìn)入租賃市場,對泰安樓市來講將是不小的沖擊。萬一租賃客難尋,造成資源浪費怎么辦?”泰安華新地產(chǎn)營銷經(jīng)理侯麗說。
不少開發(fā)商認(rèn)為,如果樓市逐漸轉(zhuǎn)暖,庫存新房進(jìn)入租賃市場會存在不少隱憂�！懊鎸薮蟮慕�(jīng)濟(jì)誘惑,一些急于求成的開發(fā)商勉不了將已出租房源進(jìn)行出售,到時候,租房者該如何處置?裝修成本是否會被附加到新房房價上?另外,很多購房者排斥新房曾被出租過,勢必會引起新房價格的波動�！碧┌埠Ｆ铡P凰城一名楊姓銷售人員說。
政府需搭建信息服務(wù)平臺
“將部分存量房轉(zhuǎn)為公租房安置房,有利于促進(jìn)合理住房消費和降低新房庫存。另外,新政將促使房地產(chǎn)市場向租售結(jié)合的方向發(fā)展,傳統(tǒng)的只售不租、多售少租的局面將結(jié)束�！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說。
李鐵崗稱,開發(fā)商不應(yīng)對新政表示恐慌,現(xiàn)實中早已有銷售型地產(chǎn)公司向持有物業(yè)型地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的成功先例。比如萬達(dá)、萬科、綠地等商業(yè)地產(chǎn)。其中,去年萬達(dá)在物業(yè)租賃業(yè)務(wù)中實現(xiàn)租金回款110.8億元,超過公司核心凈利潤的1/3�！斑@雖然影響了短期內(nèi)變現(xiàn)的價值,但卻使得開發(fā)商整個現(xiàn)金流變得更加穩(wěn)定�！崩铊F崗說。
李光第告訴記者:“還有一種方式是目前比較熱的說法,即可以直接將房源出租給政府,用作公租房房源,這樣保障房和商品房在土地層面的割裂狀態(tài)可以通過終端市場進(jìn)行調(diào)和,達(dá)到資源充分利用的目的�！�
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,開發(fā)商要當(dāng)好“包租公”,政府應(yīng)搭建起信息服務(wù)平臺,為租賃市場供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)。出租人可隨時發(fā)布出租房屋的相關(guān)信息,承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息,逐步實現(xiàn)在平臺上進(jìn)行對接。
